Yabancı yatırımcı
Yabancıların Türkiye'deki Mülkü ve Miras Hukuku
Türkiye'deki taşınmaz hangi ülkenin hukukuna tabi, vasiyetname geçerli mi, mirasçılar ne yapmalı ve veraset vergisi ne kadar?
Türkiye'de mülk alan yabancıların en az sorduğu ama en çok sorun çıkaran konu miras. Sebebi anlaşılır: kimse ev alırken bunu düşünmek istemez. Oysa kural bir cümleyle özetlenebilir ve bu cümle çoğu kişiyi şaşırtır.
Türkiye'de bulunan taşınmazlar, malikin uyruğu ne olursa olsun TÜRK HUKUKUNA tabidir. Ülkenizde geçerli olan miras düzeni, Türkiye'deki eviniz için geçerli değildir.
Bu ne anlama geliyor?
Türk Medeni Kanunu saklı pay sistemini benimser: altsoy, eş ve belirli hâllerde anne baba, mirasın kanunla belirlenmiş bir kısmını almaya hak kazanır. Bu payı vasiyetnameyle ortadan kaldıramazsınız. Ülkenizde "malımı dilediğime bırakırım" serbestisi olsa bile, Türkiye'deki taşınmaz için bu serbesti sınırlıdır.
Uygulamada bunun sonucu şu olur: Türkiye'deki daireyi yalnızca eşinize bırakmak istiyorsanız ve çocuklarınız varsa, çocukların saklı payı devrededir. Bunu aşmanın meşru yolları var (sağlararası devir, ölünceye kadar bakma sözleşmesi) ama hepsi bir avukatla planlanmalıdır.
Mirasçılar ne yapar?
- 01Veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınırTürk mahkemesinden ya da noterden alınır. Yabancı mirasçılar için yurt dışında alınmış belgelerin apostilli ve tercümeli olması gerekir.
- 02Veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilirÖlüm tarihinden itibaren belirli süre içinde vergi dairesine verilir. Yurt dışında ölüm hâlinde süre daha uzundur.
- 03Vergi ödenir ya da taksitlendirilirVeraset ve intikal vergisi kademeli tarifeye göre hesaplanır ve üç yılda, yılda iki taksit hâlinde ödenebilir.
- 04Tapuda intikal yapılırVergi dairesinden alınan ilişik kesme yazısıyla Tapu Müdürlüğü'ne başvurulur ve taşınmaz mirasçılar adına tescil edilir.
Vergi tarafı
Veraset ve intikal vergisi, mirasın değerine göre artan oranlı bir tarifeyle hesaplanır ve yakın akrabalar için istisna tutarları uygulanır. Gayrimenkulde matrah emlak vergisine esas değerdir; bu değer piyasa değerinin altında kaldığı için vergi yükü çoğu kişinin beklediğinden düşük çıkar.
Buna karşılık intikal tamamlanmadan taşınmaz satılamaz, kiraya verilemez ve üzerinde işlem yapılamaz. Süreç yıllarca sürüncemede kalırsa mülk atıl kalır; aidat ve emlak vergisi ise işlemeye devam eder.
En çok bunlar soruluyor
- Ülkemde yaptığım vasiyetname Türkiye'de geçerli mi?
- Şeklî geçerliliği tanınabilir ama içeriği Türk hukukunun saklı pay kurallarıyla sınırlanır. Türkiye'deki taşınmaz için ayrı bir vasiyetname düzenlemek, mirasçıların işini belirgin biçimde kolaylaştırır.
- Mirasçılarım Türkiye'ye gelmek zorunda mı?
- Hayır. Tüm işlemler apostilli vekâletnameyle Türkiye'deki bir avukat tarafından yürütülebilir.
- Mülkü şirket üzerine alsam miras sorunu çözülür mü?
- Sorun taşınmazdan hisseye kayar; bu kez şirket payları miras kalır. Bazı yapılarda planlamayı kolaylaştırır ama vatandaşlık ve vergi tarafında başka sonuçlar doğurur. Tek başına bir çözüm değildir.
- Mirasçı yoksa ne olur?
- Kanuni mirasçı bulunmayan hâllerde miras Hazine'ye kalır. Bu ihtimal, vasiyetname düzenlemenin en somut gerekçelerinden biridir.
Nereden doğrulayabilirsiniz
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki ya da mali görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce mali müşavirinize veya avukatınıza danışın.