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Comprar vivienda en Turquía: de la oferta a la escritura, paso a paso
¿Qué ocurre realmente entre su primera oferta y el día en que tiene la escritura en la mano? Cómo se protege la señal, cuándo se hace la tasación y quién hace qué en la cita del registro.
En Turquía la transmisión de la propiedad se completa en un solo día, en el registro, con la firma de ambas partes. Eso hace que el proceso parezca engañosamente corto. En realidad, lo que decide si la operación sale bien es la preparación previa a ese día.
Los seis pasos
- 01Oferta y acuerdoAquí se hablan el precio, el calendario de pagos, qué se queda en el inmueble y la fecha de cierre. Un acuerdo verbal no obliga; todo detalle que no se ponga por escrito se convierte en discusión el día de la transmisión.
- 02Consulta del registro de la propiedad¿Pesa sobre el inmueble alguna hipoteca, embargo, anotación o servidumbre? ¿Cuál es su situación urbanística y tiene licencia de primera ocupación? Esta comprobación se hace antes de entregar señal alguna. Cualquier carga que aparezca después es problema del comprador.
- 03Señal y contrato de arrasLa señal suele estar entre el cinco y el diez por ciento del precio. El contrato debe decir con claridad en qué casos se devuelve, sobre todo si se deniega la hipoteca y si aparece una carga en el registro.
- 04Informe de tasaciónLo elabora una entidad autorizada por la Comisión del Mercado de Valores. Es obligatorio en las ventas a compradores extranjeros, y el banco lo exigirá de todos modos en una compra financiada. Tarda unos días hábiles y tiene plazo de validez, así que pedirlo demasiado pronto tampoco sirve.
- 05Cita en el registro y pago del impuestoLa cita se pide en el registro de la propiedad. El impuesto de transmisiones debe estar pagado antes de la cita. Si el comprador no habla turco, debe asistir un intérprete jurado.
- 06Transmisión y despuésSe firman los documentos y la escritura se entrega el mismo día. Después se cambian los suministros de titular, se actualiza la póliza de seguro de terremoto y se presenta la declaración del impuesto de bienes inmuebles.
Qué debe contener un contrato de arras
- Los números de manzana, parcela y elemento independiente del inmueble; una descripción de la dirección no basta
- El precio total, la señal entregada y la fecha de vencimiento del resto
- La fecha límite en que debe producirse la transmisión
- Los casos en que se devuelve la señal (hipoteca denegada, carga registral, problema urbanístico)
- Una relación de las instalaciones y el mobiliario que quedan en el inmueble
- Quién soporta la cuota de comunidad, el impuesto de bienes inmuebles y las deudas de suministros
Haga siempre consultar el registro antes de enviar la señal a la cuenta personal del vendedor. Si hay un embargo sobre el inmueble, puede que la señal no sea recuperable; levantarlo depende de que el vendedor pague la deuda, y eso puede llevar meses.
La cuestión del precio declarado
Como el impuesto de transmisiones se calcula sobre el precio de venta, declarar en el registro una cifra inferior a la real es costumbre extendida. Conlleva tres riesgos distintos, y ninguno es menor.
- Si la diferencia se descubre en una inspección, se reclama el impuesto no pagado junto con intereses de demora y sanción.
- Al vender, la ganancia se calcula contra el bajo precio de compra que consta en la escritura; lo que ahorra hoy lo devuelve mañana con intereses.
- Si piensa solicitar la ciudadanía, el umbral se mide por la cifra de la escritura; un precio declarado a la baja hace fracasar la solicitud sin más.
%4
Tasa registral — tipo total
5 de agosto de 2026 válido a fecha de
%2
Tasa registral — parte del comprador
5 de agosto de 2026 válido a fecha de
%2
Tasa registral — parte del vendedor
5 de agosto de 2026 válido a fecha de
Lo que más nos preguntan
- ¿Cuánto dura el proceso?
- En una compra al contado con la documentación lista, de dos a cuatro semanas. En una compra financiada se añaden la tasación y la aprobación del banco, lo que la lleva a seis u ocho. Si vienen documentos apostillados del extranjero, sume otras dos semanas.
- ¿Tengo que contratar abogado?
- No es obligatorio, pero a los compradores extranjeros se les recomienda encarecidamente. Consultar el registro, redactar el contrato y ajustar el poder requieren conocimientos jurídicos. Unos honorarios típicos no llegan a la décima parte del uno por ciento de la operación; el coste de lo que puede salir mal, sí.
- Entregué una señal y el vendedor se echó atrás. ¿Qué pasa?
- Si el contrato prevé una indemnización por desistimiento, el vendedor devuelve el doble de la señal. Si no la prevé, solo recupera lo entregado. Que esa cláusula figure en el contrato es lo más importante que debe comprobar antes de pagar nada.
- ¿Quién debe acudir a la cita del registro?
- El comprador y el vendedor, o apoderados con poder notarial. Si el comprador no lee turco, debe asistir además un intérprete jurado; cuando se actúa por poder, no hace falta intérprete.
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