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Los impuestos que se pagan al vender un inmueble
La tasa registral, la ganancia patrimonial y la regla de los cinco años. Una explicación partida por partida y una calculadora, para ver el impuesto antes de vender.
Al vender una vivienda aparecen dos partidas distintas: el impuesto de transmisiones que se paga en toda venta, y el impuesto sobre la ganancia patrimonial, que solo nace en determinadas circunstancias. No conviene confundirlos: uno grava la operación, el otro el beneficio.
El impuesto de transmisiones
%4
Tasa registral — tipo total
5 de agosto de 2026 válido a fecha de
%2
Tasa registral — parte del vendedor
5 de agosto de 2026 válido a fecha de
%2
Tasa registral — parte del comprador
5 de agosto de 2026 válido a fecha de
El impuesto se calcula sobre el precio de venta y por ley se reparte por mitades entre comprador y vendedor. En la práctica suele dejarse íntegro al comprador; eso es cosa de las partes, pero la responsabilidad legal recae sobre ambos.
Declarar un importe inferior al precio real de venta acarrea sanción por infracción tributaria e intereses de demora. Además, perjudica al vendedor en el cálculo de la ganancia patrimonial.
La ganancia patrimonial y la regla de los cinco años
5 yıl
Periodo de tenencia exigido para la exención de la ganancia patrimonial
5 de agosto de 2026 válido a fecha de
Si vende el inmueble transcurridos cinco años completos desde su adquisición, la ganancia obtenida no tributa en el impuesto sobre la renta. Si vende antes de los cinco años, la diferencia entre el precio de compra y el de venta se considera ganancia y tributa según la escala del impuesto sobre la renta.
- El precio de compra se actualiza con el índice de precios industriales hasta el mes anterior a la venta: la parte debida a la inflación no tributa.
- El impuesto de transmisiones, la comisión de la agencia y los demás gastos de la venta se suman al coste y se restan de la base.
- Del resto se descuenta la exención anual; a lo que quede se le aplica la escala del impuesto sobre la renta.
- En la venta de inmuebles adquiridos por herencia o donación no nace ganancia patrimonial.
¿Cuándo se presenta la declaración?
La declaración anual del impuesto sobre la renta se presenta en marzo del año siguiente al de la venta. El impuesto se paga en dos plazos iguales, en marzo y en julio.
Calcular el coste de la venta
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El cálculo sigue la escala del impuesto sobre la renta de 2026 y es una estimación. Confirme con su asesor fiscal la indexación por el índice de precios industriales y el importe exento.
Estimado
418.000 ₺
impuesto sobre la ganancia patrimonial
Lo que más nos preguntan
- Si espero cinco años, ¿no pago impuesto alguno?
- No nace el impuesto sobre la ganancia patrimonial. El impuesto de transmisiones, en cambio, se paga en toda venta, con independencia del tiempo de tenencia.
- ¿Cuándo empiezan a contar los cinco años?
- Desde la fecha de inscripción en el registro. En inmuebles en construcción la inscripción se produce tras la licencia de primera ocupación, de modo que el plazo suele correr desde la inscripción y no desde la fecha del contrato.
- He vendido con pérdidas, ¿debo declarar igualmente?
- Si el coste actualizado supera el precio de venta, no hay ganancia. Aun así conviene documentar el cálculo y declararlo cuando proceda.
- ¿Pago impuesto si vendo una vivienda heredada?
- En la transmisión de inmuebles adquiridos por herencia o donación no nace ganancia patrimonial. El impuesto de sucesiones es una obligación distinta.
La información de esta página tiene carácter orientativo general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La normativa puede cambiar; consulte a su asesor fiscal o a su abogado antes de operar.